پنج اسطوره برتر سرمایه گذاری در دارایی های واقعی

در مورد سرمایه گذاری در دارایی های واقعی محتاط هستید؟ما سوء برداشت های مشترک را برطرف می کنیم ، و چرا معتقدیم این کلاس دارایی سزاوار نگاه دوم است.

ما معتقدیم که دارایی های واقعی باید با توجه به جهان سرمایه گذاری قابل سرمایه گذاری در دسترس باشد و پتانسیل بهبود کارآیی از نظر ریسک و بازدهی که می توانند ارائه دهند ، در مجموعه فرصت های سرمایه گذاران قرار بگیرند. ما معتقدیم که دارایی های واقعی باید با توجه به صعود بالقوه آنها از بهبود چشم انداز اساسی اقتصادی ، جذابیت نسبی در مقایسه با سایر دارایی ها و خط لوله عمیق استراتژی های سرمایه گذاری ، در صدر لیست اولویت قرار بگیرند. با این حال ، اسطوره های بسیاری در رابطه با ایجاد تخصیص دارایی واقعی وجود دارد. در این قطعه به دنبال برطرف کردن برخی از موارد مشترک خواهیم بود.

تمام دارایی های ثبت نشده غیرقانونی است

تخصیص سرمایه به استراتژی های ثبت نشده لزوماً نیازی به ورود سرمایه در یک افق طولانی مدت و بدون شفافیت ندارد. بسیاری از استراتژی های موجود در دارایی های واقعی ، نقدینگی مداوم را ارائه می دهند ، البته با برداشت های دوره ای و دوره های اعلان پیش رو ، همراه با شفافیت در استراتژی و منابع اساسی.

نمودار نشان دهنده پیوستگی دارایی:

1. روزانه: املاک و مستغلات ذکر شده و زیرساخت های ذکر شده
2. فصلنامه: هسته/هسته/هسته به علاوه املاک و مستغلات و زیرساخت های ثبت نشده
3. Illiquid: املاک و مستغلات فرصت طلب و ارزش افزوده و زیرساخت ها و سرمایه گذاری ها

علاوه بر این ، با تنوع در استراتژی های دارایی های واقعی و تخصیص حق بیمه خطر نابودی ، ممکن است بازده های تنظیم شده با ریسک بهبود یابد. این امر ، تا حدودی به دلیل صافی ارزیابی و مرطوب کننده نوسانات است که دارایی های موجود در آن فراهم می کنند ، همراه با حق بیمه پرخطر (پشتیبانی از چشم انداز بازگشت مطلوب) مرتبط با برخی از دارایی های موجود.

با تنوع در استراتژی های دارایی های واقعی و تخصیص حق بیمه خطر ناتوانی ، بازده تنظیم شده ریسک ممکن است بهبود یابد.

Risk Premia Peaks در سال 2008 در 359 ، و در سال 2007 کم صفر است.

دوره برگزاری ردیابی نمودار در سالها کلاس دارایی خاص

• US IG 85. 5 BP ، سال 1
• Sub Ig 152. 6 BP ، سال 1
• وام های یورو 262. 0 BP ، سال 3
• وام های ایالات متحده 250. 7 جفت باز ، سال 3
• املاک و مستغلات انگلستان 327. 2 جفت باز ، سال 10
• املاک و مستغلات ایالات متحده 181. 5 BP ، سال 10
• املاک و مستغلات کانادا 230. 8bp ، سال 10
• EMD 149. 6 BP ، سال 1
• وام مستقیم یورو 232. 4 جفت باز ، سال 3
• وام مستقیم ایالات متحده 195. 4 BP ، سال 3
• بدهی SN UK RE 231. 3 BP ، سال 5
• بدهی ایالات متحده 58. 3 BP ، سال 5
• بدهی یورو SN RE 193. 6 BP ، سال 5
• بدهی های انگلیس و یورو SN Infra 79. 0 BP سال 15
• بدهی مادون قرمز تجدید پذیر ایالات متحده 465. 5 BP ، سال 7

منبع: ویلیس برج واتسون ، آوریل 2021

با توجه به ماهیت ذاتی هزینه های هزینه برای برخی از دستورالعمل های سرمایه گذاری محدود ، بسیاری از سرمایه گذاران که می شنوند ، این موضوع را دنبال نمی کنند. این بدان معنی است که تخصیص دارایی واقعی به دلیل نقص در طبقه دارایی مناسب نیست. با این حال ، ما معتقدیم که این به معنای نادیده گرفتن یکی از عمیق ترین فرصت ها برای جریان های نقدی پایدار است که توسط درآمدهای پیمان شده طولانی مدت ایجاد می شود.

فقط برای اهداف مصور

در سال 2019 پرداخت سود 23. 073 میلیون دلار و نقدینگی 307 میلیون نفر بود. در سال 2020 پرداخت سود 24. 445 میلیون دلار و نقدینگی 16 میلیون دلار بود.

نیازهای موقوفات/هزینه های بازنشستگی و نقدینگی دارایی های آنها. فقط برای اهداف مصور

منبع: ویلیس برج واتسون بر اساس برنامه نمونه با مدت مسئولیت 14 و ارزش بازار دارایی 323 میلیون دلار. موارد فوق نشان دهنده احساسات عمومی ویلیس واتسون است. نتایج واقعی ممکن است متفاوت باشد

اقدام: صاحبان دارایی باید نیازهای هزینه سالانه خود را نسبت به نقدینگی دارایی های خود ارزیابی کنند. اگر 40 ٪ یا بیشتر از نمونه کارها آنها در طی یک ماه مایع باشد ، ما معتقدیم که صاحبان دارایی باید فرصت های سرمایه گذاری موجود را در نظر بگیرند (با توجه به جذابیت نسبی). علاوه بر این ، کسانی که به حالت نهایی خود نزدیک می شوند باید موقعیت یابی را دوباره ارزیابی کنند. ما از صاحبان دارایی طرفداری می کنیم دارایی های واقعی ، که ممکن است شامل دارایی های واقعی مستقیم باشد ، به عنوان کوتاه از افق زمانی 18-24 ماه. کمتر از 18 ماه از نیازهای عمده هزینه ، تخصیص دارایی های واقعی ذکر شده ممکن است همچنان سودمند باشد و با اهداف خاتمه هماهنگ باشد.

ما از حامیان مالی حمایت می کنیم دارایی های واقعی ، که ممکن است شامل دارایی های واقعی مستقیم باشد ، برای کوتاه مدت از افق زمانی 18-24 ماه.

نقدینگی را نمی توان به طور فعال در دارایی های واقعی مدیریت کرد

سازه های دارایی واقعی باید شامل مجموعه ای از استراتژی ها ، شامل دستورالعمل های سنتی و تخصصی باشد و شامل شرایط نقدینگی مختلف و/یا UPS قفل سرمایه باشد. این تخصیص های متنوع و انواع وسایل نقلیه می تواند شرایط و بازخرید مختلفی را ارائه دهد ، ضمن اینکه وسعت گسترده ای از فرصت ها برای استقرار سرمایه و منبع نقدینگی را در طول زمان فراهم می کند. به عنوان مثال ، تخصیص های ذکر شده می توانند یک بافر نقدینگی را برای نیازهای نقدی فوری یا غیر منتظره فراهم کنند و/یا اجازه می دهند سرمایه به سرعت کار کند در حالی که منتظر کاهش صف های مشارکت است.

استفاده از یک ساختار صندوق چند مدیر دارایی واقعی می تواند فرصت های عبور را برای خاموش کردن سریع تر صف ها تسهیل کند ، و یا ممکن است توانایی های تسهیل معاملات در بازار ثانویه را داشته باشد تا سرمایه سریعتر کار کند. به عنوان مثال ، یک معامله ثانویه که ما به نمایندگی از مشتری آمریکایی در سال 2020 انجام دادیم ، واحدهای مورد نظر را با تخفیف مؤثر برای NAV خریداری کردیم. این امر به ما امکان می دهد تا در معرض یک مدیر ترجیحی با انواع املاک جایگزین ، دور زدن صف و افزایش سهم کلی از درآمد تا کل بازده افزایش یابد. 1

اقدام: حامیان مالی برنامه/صاحبان دارایی باید از آرایه کامل هر دو فرصت ذکر شده و موجود در دارایی های واقعی ، مطابق با اهداف بخش و نقش در نمونه کارها استفاده کنند. برنامه ریزی جریان نقدی در حال انجام باید برای پرداختن به منابع نقدینگی با توجه به ملاحظات زمان بندی و اطلاع رسانی ، به کمک تست استرس ، نمونه کارها برای وقایع نقدینگی انجام شود. این کار باید در بخش دارایی واقعی و همچنین در سطح کل نمونه کارها انجام شود.

املاک و مستغلات و دارایی های واقعی نمی توانند بازده در بحران یا رکود اقتصادی را فراهم کنند

جهان دارایی واقعی طیف گسترده ای از بخش ها را با رانندگان برگشتی مختلف و عوامل خطر ارائه می دهد. انواع املاک سنتی ، تعریف شده به عنوان دفتر ، آپارتمان ها ، صنعتی و خرده فروشی ، از نظر اقتصادی حساس تر و با رشد تولید ناخالص داخلی همبستگی دارند ، زیرا لیزینگ برای این بخش ها تا حدودی در مورد بیکاری کم ، تقاضای مسکن و رشد دستمزد پیش بینی می شود. انواع جایگزین املاک ، مانند مراقبت های بهداشتی ، مسکن ارشد و دانشجویی و زیرساخت های اجتماعی با توجه به مشخصات "نیازهای مبتنی بر نیازها" که سطح بالاتری از درآمد را ایجاد می کند ، از نظر اقتصادی حساسیت کمتری دارند. درایورهای با ارزش کمتر شناخته شده در حال ظهور هستند که شامل فناوری های اساسی و زیرساخت های داده ، علوم زندگی و تجدید پذیر و بهره وری انرژی است که از روندهای تحول آمیز که باعث ایجاد فرصت های رشد ساختاری می شوند ، استفاده می کنند.

منبع: ویلیس برج واتسون ، NYSE ، NCREIF 2020

جریان های نقدی قابل پیش بینی که توسط کالاها یا خدمات ضروری هدایت می شوند ، همراه با قرار گرفتن در معرض روندهای سکولار بلند مدت ، منجر به اطمینان بیشتر بازده های آینده در مقابل مواردی است که از رشد اقتصادی خارج می شوند. این امر بیشتر با حمایت بیشتر از ریسک نزولی کمک می کند ، زیرا مؤلفه درآمد بالاتر کف را برای کاهش بازار فراهم می کند.

اقدام: صاحبان دارایی باید دامنه قرار گرفتن در معرض دارایی واقعی خود را برای بازگشت رانندگان ، عوامل خطر و حساسیت های اقتصادی ، به دنبال برچسب های گسسته مانند املاک و مستغلات ، زیرساخت ها ، ایالات متحده و جهانی بررسی کنند. ما با تنوع بخشیدن به مضامین و بخش ها ، ما معتقدیم که حامیان مالی قادر به افزایش مقاومت جریان نقدی از این بخش خواهند بود و انباشت ثروت طولانی مدت بیشتر مستقل از بازار و محیط اقتصادی را ضبط می کنند.

سرمایه گذاری در خارج از جهان همسالان ریسک را معرفی می کند

سرمایه گذاری در کنار همسالان در جهان ODCE یک رویکرد نسبتاً متداول در بین برنامه های بازنشستگی ایالات متحده است. این شگفت آور است با توجه به کل مزایای تنوع در نمونه کارها که این تخصیص ثبت نشده می تواند ارائه دهد ، و همچنین به دلیل طیف وسیعی از مدیران سرمایه گذاری که در ODCE گنجانده شده است. با این حال ، این همچنین غلظت اجباری را در بین انواع ملک و قرار گرفتن در معرض منطقه ای در سبد دارایی واقعی شما معرفی می کند.

منبع: NCREIF 2020

قرار گرفتن در معرض ODCE با گذشت زمان تا حد زیادی ایستا مانده و نماینده رشد اقتصادی تاریخی است. ما معتقدیم که گسترش فرصت نه تنها غلظت بخش ها و بازده های آینده را کاهش می دهد ، بلکه تعداد رانندگان رشد ساختاری و مواردی را نیز افزایش می دهد که باید از تقاضای مداوم و پایدار بهره مند شوند. این محور نمونه کارها شما را به نسل بازگشت آینده نگر ، که با یک اقتصاد "جدید" تحول گرا مطابقت دارد. لنگر انداختن به سمت تجربیات گذشته و/یا آشنایی می تواند منجر به فرصت های از دست رفته برای بهبود سهم بازده تنظیم شده ریسک در کل نمونه کارها شما شود.

اقدام: متنوع کردن اوراق بهادار دارایی واقعی فراتر از بخش های سنتی مانند خرده فروشی و دفتر در افرادی که دارای پیچ های ساختاری بیشتری در پشت سر آنها هستند. در نظر بگیرید که از مدیران تخصصی استفاده کنید که کمتر توسط اوراق بهادار عمومی عمومی موجود محدود شده است که احتمالاً بخش های سنتی را اضافه می کنند.

تمام دارایی های واقعی گران هستند

با توجه به جهان گسترده ، همه پیشنهادات به همان اندازه "گران" به طور مطلق نیستند. به عنوان مثال ، ما با مدیران سرمایه گذاری همکاری کرده ایم تا استراتژی های آلفا سیستماتیک ذکر شده را با هزینه های بسیار رقابتی کمتر از 40 bps در دسترس قرار دهیم. این موارد با هزینه قابل توجهی پایین تر از میانگین ارائه REIT نهادی جهانی از 75 bps * در دسترس است. پیشنهادهای موجود ، به ویژه انواع املاک سنتی ، به طور معمول بین 80-110 bps است. مدیرانی که دستورالعمل های تخصصی را اداره می کنند یا آنهایی که استراتژی های غیر سنتی یا طاقچه ای را مدیریت می کنند ، طیف وسیع تری از هزینه ها دارند که ممکن است بین 75-175 bps باشد.* 2

در حالی که محدوده هزینه فوق نماینده هزینه های استاندارد یا خارج از قفسه است ، مقیاس اعمال اهرم برای مذاکره ، یا بذر یک استراتژی جدید می تواند باعث کاهش بیشتر هزینه ها شود. این شرایط سودمند را برای سرمایه گذار ایجاد می کند ، از جمله تراز بیشتر منافع بین مدیران و سرمایه گذاران. این رویکردی است که ما به نمایندگی از مشتریان خود انجام می دهیم که از راه حل های دارایی واقعی ما استفاده می کنند ، جایی که هزینه های مدیر صندوق های دارایی واقعی بدون استفاده بین 40-90 bps متفاوت است.*

* منبع: Willis Towers Watson ، Evestment دسامبر 2020

اقدام: با توجه به هزینه های انزوا در حالی که نادیده گرفتن زمینه منجر به فرصت های تقویت نمونه کارها می شود. هنگام ارزیابی یک سرمایه گذاری جدید ، از برچسب زدن فرصت ها به عنوان ارزان یا گران خودداری کنید بدون اینکه در مورد مزایا و معاملات تجاری که ورودی های لازم برای تصمیمات سرمایه گذاری است ، در نظر بگیرید. به طور خاص ، بازده بالاتری برای هر واحد ریسک نسبت به هزینه (مخرج) به عنوان راهی برای مقایسه تأثیر خالص یک استراتژی می تواند داشته باشد.

نتیجه

دلایل مختلفی وجود دارد که ممکن است صاحبان دارایی در سرمایه گذاری در دارایی های واقعی تردید داشته باشند ، اما ما معتقدیم که این موارد می تواند از طریق یک فرایند آموزش و درک بیشتر برطرف شود. پرتفوی دارایی های واقعی و متنوع و متنوع می تواند منابع متمایز از پتانسیل بازده را فراهم کند و باید توسط همه صاحبان دارایی در نظر گرفته شود حتی اگر افق زمانی آنها ممکن است به عنوان بسیار کوتاه برای در نظر گرفتن دارایی های واقعی درک شود ، با توجه به اینکه نگرانی های غیرقانونی اغلب به طور کامل تصور نمی شود.

سلب مسئولیت

اطلاعات موجود در این ارائه فقط برای اهداف آموزشی عمومی در نظر گرفته شده است و شرایط فردی را در نظر نمی گیرد. چنین اطلاعاتی را نباید بدون بررسی بیشتر با مشاور ویلیس واتسون خود به آن اعتماد کرد. نظرات بیان شده در اینجا از تاریخ ذکر شده است. تحولات مادی ممکن است پس از این ارائه رخ دهد که آن را ناقص و نادرست نشان می دهد. ویلیس برج واتسون هیچگونه تعهدی را برای مشاوره در مورد چنین تحولات یا به روزرسانی ارائه برای منعکس کننده چنین تحولات فرض نمی کند. اطلاعات موجود در این ارائه مبتنی بر وضعیت سرمایه گذاری خاص یا الزامات مربوط به هرگونه اعتماد خاص ، برنامه ، وفاداری ، شرکت کننده برنامه یا ذینفع ، موقوفات یا هر صندوق دیگر نیست. هر نمونه یا تصویر مورد استفاده در این ارائه فرضی است. به همین ترتیب ، این ارائه نباید برای سرمایه گذاری یا سایر تصمیمات مالی به آن اعتماد شود و هیچ تصمیم گیری بر اساس مطالب آن بدون اینکه به دنبال مشاوره خاص باشد ، نباید تصمیم گیری شود. ویلیس برج واتسون قصد ندارد هر چیزی در این ارائه "مشاوره سرمایه گذاری" را به معنای 29 C. F. R. تشکیل دهد. 2510. 3-21 پوند به هر برنامه مزایای کارمند مشمول قانون امنیت درآمد بازنشستگی کارمند و/یا بخش 4975 قانون درآمد داخلی.

ویلیس برج واتسون یک قانون ، حسابداری یا شرکت مالیاتی نیست و این ارائه نباید به عنوان ارائه خدمات قانونی ، حسابداری یا مالیاتی یا مشاوره تفسیر شود. برخی از اطلاعات موجود در این ارائه ممکن است شامل اعمال قانون باشد. بر این اساس ، ما اکیداً توصیه می کنیم که اعضای مخاطب با مشاور حقوقی و سایر مشاوران حرفه ای خود مشورت کنند تا اطمینان حاصل کنند که در مورد چنین مواردی به درستی توصیه می شوند. در تهیه این ماده به داده های ارائه شده توسط اشخاص ثالث اعتماد کرده ایم. در حالی که برای سنجش قابلیت اطمینان این داده ها مراقبت معقول انجام شده است ، ما هیچ تضمینی در مورد صحت یا کامل بودن این داده ها ارائه نمی دهیم و ویلیس برج واتسون و شرکت های وابسته به آن و مدیران مربوطه ، افسران و کارمندان آنها هیچ مسئولیتی را نمی پذیرند و مسئولیت پذیر نخواهند بودبرای هرگونه خطا یا ارائه نادرست در داده های انجام شده توسط هر شخص ثالث.

این سند ممکن است تکثیر و یا توزیع نشده به طرف مقابل ، چه به طور کامل و چه جزئی ، بدون اجازه کتبی قبلی ویلیس واتسون ، به جز آنچه در قانون لازم است. در صورت عدم وجود مجوز کتبی صریح خود برعکس ، ویلیس واتسون و شرکت های وابسته به آن و مدیران ، افسران و کارمندان مربوطه آنها هیچ مسئولیتی را نمی پذیرند و هیچ مسئولیتی در قبال عواقب ناشی از هرگونه استفاده یا اتکا به محتویات این امر نخواهد داشت. سند از جمله هرگونه نظر بیان شده در اینجا.

دیدگاههای بیان شده توسط سایر مشاوران و ویلیس برج واتسون یا شرکت های وابسته ممکن است با اطلاعات ارائه شده در اینجا متفاوت باشد. توصیه های واقعی ، سرمایه گذاری یا تصمیمات سرمایه گذاری گرفته شده توسط ویلیس تاورس واتسون و شرکت های وابسته به آن ، چه از نظر خود و چه از طرف دیگران ، ممکن است لزوماً بازتاب نظرات بیان شده در اینجا را نشان ندهد. تصمیمات سرمایه گذاری همیشه باید بر اساس نیازهای مالی خاص یک سرمایه گذار اتخاذ شود.

خدمات سرمایه گذاری Towers Watson Hong Kong Limited در کمیسیون اوراق بهادار و آتی برای نوع 1 (معاملات در اوراق بهادار) و نوع 4 (مشاوره در مورد اوراق بهادار) فعالیت های تنظیم شده (CE شماره: AON849) ثبت شده است. همچنین در اداره برنامه های صندوق مشروط اجباری به عنوان یک واسطه اصلی ثبت شده است. محتوای این سند فقط برای سرمایه گذاران حرفه ای تهیه شده است و توسط هیچ مرجع نظارتی در هنگ کنگ مورد بررسی قرار نگرفته است. اگر در محتوای این سند شک دارید ، باید مشاوره حرفه ای مستقل بدست آورید.

پانویسها و منابع

1 این مطالعه موردی نمونه ای از قابلیت های ما است که به یک مشتری شخصی ارائه شده است. نتایج مشتری ممکن است متفاوت باشد و هیچ تضمینی برای نتایج مشابه وجود ندارد. مشخص نیست که آیا مشتری TWI ها یا خدمات مشاوره آن را تأیید یا تأیید می کند

2 این نمونه ای از کار ما با مدیران سرمایه گذاری است. نتایج متفاوت خواهد بود و هیچ تضمینی وجود ندارد که بتوانیم با هر مدیر خاص در هر کلاس دارایی خاص به پس انداز برسیم. کاهش هزینه های کاهش یافته ممکن است علاوه بر قدرت خرید TWIS از جمله تخصیص دارایی به کلاسهای دارایی پایین تر یا مدیریت منفعل ، به سایر عوامل نیز نسبت داده شود.