وام های معکوس

وام های معکوس راهی برای صاحبان خانه های مسن برای وام گرفتن پول بر اساس حقوق صاحبان سهام در خانه شما است. در اینجا می دانید که در مورد خطرات احتمالی ، نحوه کار وام های معکوس و چگونگی دستیابی به بهترین معامله برای شما و نحوه گزارش کلاهبرداری در وام مسکن ، چه چیزی باید بدانید.

وام های معکوس چگونه کار می کنند

اگر 62 ساله یا بالاتر هستید ، ممکن است واجد شرایط وام معکوس باشید. با وام معکوس ، مبلغی که می توانید وام بگیرید براساس میزان سهام شما در خانه است.(حقوق صاحبان سهام شما این است که اگر آن را فروخته اید ، می توانید برای خانه خود چقدر پول بدست آورید ، منهای آنچه را که به وام خود مدیون هستید.) در حالی که یک وام معکوس به شما امکان می دهد بدون فروش بلافاصله خانه خود به سهام خود دسترسی پیدا کنید ، می تواند از نظر مالی خطرناک باشد:

وام معکوس بدهی شما را افزایش می دهد و می تواند از سهام شما استفاده کند. در حالی که مبلغ مبتنی بر حقوق صاحبان سهام شما است ، شما هنوز هم پول را وام می گیرید و به وام دهنده هزینه و بهره پرداخت می کنید. بدهی شما ادامه می یابد (و سهام شما کاهش می یابد) زیرا هر ماه علاقه به تعادل شما اضافه می شود. این می تواند از مقدار زیادی استفاده کند - یا حتی همه - از سهام شما.

وام معکوس می تواند گزینه های شما را در جاده محدود کند. به طور کلی ، هنگامی که می میرید یا از خانه حرکت می کنید ، وام معکوس باید بازپرداخت شود. شما می توانید از سهام خود استفاده کنید ، بنابراین وقتی که در نهایت خانه خود را به فروش می رساند ، چیزی دریافت نمی کنید. این بدان معناست که اگر می خواهید به یک خانه کوچکتر ، یک مرکز زندگی با کمک یا محلی دیگر بروید ، می توانید کوتاه بیاورید.

وام معکوس می تواند روشی گران برای وام گرفتن باشد. هزینه ها و هزینه های دیگر برای وام گرفتن پول از این طریق می تواند بالاتر از سایر گزینه ها مانند وام سهام خانه یا اعتبار سهام در خانه باشد.

برای واجد شرایط بودن در رایج ترین وام های معکوس ، باید

• 62 ساله یا بالاتر باشید
• در ملک زندگی کنید ، که باید جایی باشد که بیشتر اوقات زندگی می کنید
• مبلغ قابل توجهی از وام خود را پرداخت کرده اید
• بودجه کافی برای پرداخت هزینه های مربوط به ملک داشته باشید زیرا شما هنوز مسئول مالیات ، بیمه ، تعمیرات و هزینه انجمن صاحبان خانه هستید
• شرکت در یک جلسه مشاوره با یک مشاور تأیید شده توسط وزارت مسکن و توسعه شهری (HUD)
• درخواست کنید و توسط یک وام دهنده تأیید شوید ، و
• هیچ بدهی فدرال برجسته ای مانند مالیات های پرداخت نشده وجود ندارد.

به طور معمول ، پولی که از طریق وام معکوس دریافت می کنید بدون مالیات است و بر تأمین اجتماعی یا مزایای Medicare شما تأثیر نمی گذارد. به طور کلی ، شما ، همسرتان ، وام گیرنده یا املاک شما وام را هنگام مرگ بازپرداخت می کنید ، خانه خود را می فروشید یا به بیرون حرکت می کنید.

چگونه وام های معکوس با وام های منظم ، وام سهام خانه و خطوط اعتباری در خانه (HELOCS) متفاوت است

با یک وام مسکن معمولی ، مبلغ زیادی را وام می گیرید و ماهانه به وام دهنده خود پرداخت می کنید تا آن را بازپرداخت کنید. بخشی از پرداخت شما به سمت مدیر (مبلغی که وام گرفته اید) می رود و بخشی به پرداخت بهره می رود. حقوق صاحبان سهام شما رشد می کند و تعادل آنچه مدیون هستید با گذشت زمان کاهش می یابد.

با یک وام معکوس ، بر اساس میزان حقوق صاحبان سهام که در خانه خود دارید ، از وام دهنده وام می گیرید. وام دهنده ممکن است وجوه را از وام معکوس در یک مبلغ پرداخت مبلغ ، یک سری از پرداخت های ماهانه یا برخی از آنها برای شما ارسال کند. اما مهم نیست که چگونه پول به شما توزیع می شود ، وام دهنده هر ماه به تعادل شما مدیون (مدیر اصلی) می افزاید. این بدان معناست که تعادل شما با گذشت زمان بالا می رود ، مبلغی را که باید بپردازید افزایش می دهد و در خانه خود سهام کمتری و کمتری دارید.

تفاوت بین وام های منظم و وام های معکوس

وام های منظم

وام های معکوس

هیچ یک. تا 18 سالگی نمی توانید به طور قانونی به وام مسکن متعهد شوید ، مگر اینکه یک امضا کننده مشترک داشته باشید

باید 62 ساله یا بالاتر باشد

آنچه قرض می گیرید

معمولاً مبلغی برای خرید ملک خود

مبلغی بر اساس درصد از سهام شما در اموال خود ایجاد کرده اید

پرداخت ها چگونه کار می کنند

شما هر ماه وام دهنده را پرداخت می کنید تا وام را بازپرداخت کنید ، به علاوه مالیات و بیمه

وام دهنده مبلغی یا پرداخت ماهانه به شما پرداخت می کند - مانند پرداخت پیش پرداخت در حقوق صاحبان سهام

اما شما هنوز هم باید مالیات و بیمه بپردازید ، و باید ملک را حفظ کنید

تعادل شما مدیون است

با گذشت زمان پایین می رود

به طور کلی ، پرداخت ماهانه شما از قبل شامل بهره است

با گذشت زمان بالا می رود

شما بیش از مبلغی که وام گرفته اید مدیون باشید زیرا هر ماه بهره اضافه می شود

وام باید هنگام مرگ یا بیرون رفتن - معمولاً با فروش خانه خود بازپرداخت شود

آیا مالیات بهره قابل کسر است؟

بله - برای بهره پرداخت شده در هر سال ، حداکثر مبلغ مشخصی

تا زمانی که وام را پس انداز نکنید

مقایسه وام های معکوس ، وام های سهام خانه و خطوط اعتباری در خانه

یک وام مسکن معکوس به شما امکان می دهد تا بر اساس حقوق صاحبان سهام در خانه خود ، پول وام بگیرید - اما این همان وام سهام خانه یا خط اعتباری در خانه (HELOC) نیست.

وام معکوس

وام سهام خانه

مبلغی که وام می گیرید ، بر اساس سهام در خانه خود

مبلغ ثابت که برای مدت زمان مشخصی وام می گیرید ، که توسط خانه خود تأمین می شود

یک خط اعتباری گردان ، که توسط خانه شما تضمین شده است

چگونه پول را بدست آورم؟

می تواند یک مبلغ ، پرداخت ماهانه یا ترکیبی باشد

به طور معمول می تواند تمام پول را به یکباره دریافت کند

به طور کلی می تواند در صورت لزوم بودجه بکشد (مانند کارت اعتباری)

الزام سن

باید حداقل 62 باشد

هیچ یک. تا 18 سالگی نمی توانید به طور قانونی به وام مسکن متعهد شوید ، مگر اینکه یک امضا کننده مشترک داشته باشید

هیچ یک. تا 18 سالگی نمی توانید به طور قانونی به وام مسکن متعهد شوید ، مگر اینکه یک امضا کننده مشترک داشته باشید

ملزومات دیگر

باید به طور کامل خانه داشته باشد یا وام کوچک داشته باشد

معمولاً باید حداقل 20 ٪ سهام در خانه داشته باشد

معمولاً باید حداقل 20 ٪ سهام در خانه داشته باشد

چیزهایی که باید قبل از دریافت وام معکوس در نظر بگیرید

قبل از تصمیم گیری که وام معکوس انتخاب مناسبی برای شما است ، در نظر بگیرید:

چگونه یک وام معکوس می تواند بر خانواده شما تأثیر بگذارد. دریابید که آیا همسرتان پس از مرگ شما قادر به ماندن در خانه خواهد بود یا خیر.

چه وراث شما مدیون است. قبل از موافقت با وام معکوس ، بررسی کنید تا مطمئن شوید که آن را بند "غیرقانونی" نامیده می شود. بیشتر وام های معکوس این بند را دارند - این بدان معناست که شما یا املاک خود را نمی توانید بیشتر از ارزش خانه خود مدیون باشید که وام به دست می آید و خانه فروخته می شود.

چه مدت قصد دارید در خانه خود بمانید. اگر مدت کوتاهی در خانه بمانید ، هزینه ها و هزینه های برخی از وام های معکوس ممکن است گران تر باشد و اگر مبلغ کمی وام بگیرید.

خرید وام مسکن معکوس

راحت باش

برخی از فروشندگان سعی می کنند شما را در طی مراحل عجله کنند. قبل از امضای هر چیزی ، با یک مشاور یا شخصی که به آن اعتماد دارید ، متوقف و بررسی کنید. وام معکوس می تواند پیچیده باشد و چیزی برای عجله نیست. اگر احساس فشار می کنید تا فوراً معامله را تکمیل کنید - دور شوید.

مقاومت در برابر فشار برای خرید سایر محصولات مالی

به یک فروشنده اعتماد نکنید تا بدانید که به نفع شما چیست. برخی از فروشندگان ممکن است راه هایی برای سرمایه گذاری پول از وام معکوس خود را پیشنهاد کنند-حتی شما را تحت فشار قرار دادن سایر محصولات مالی ، مانند بیمه سالیانه یا مراقبت طولانی مدت ، تحت فشار قرار می دهد. اگر این محصولات را خریداری می کنید ، می توانید پولی را که از وام معکوس خود دریافت می کنید از دست دهید. برای دریافت وام معکوس ، لازم نیست محصولات مالی ، خدمات یا سرمایه گذاری را خریداری کنید. در حقیقت ، در برخی شرایط ، اصرار دارد که شما محصولات دیگری را برای دریافت وام معکوس خریداری کنید ، غیرقانونی است.

برخی از فروشندگان که خدمات بهسازی خانه را ارائه می دهند ممکن است وام معکوس را به عنوان راهی آسان برای پرداخت تعمیرات - به ویژه در پی یک فاجعه طبیعی - پیشنهاد دهند. قبل از تصمیم به استفاده از وام معکوس برای پرداخت تعمیرات یا بهبود مورد نیاز ، خرید برای پیمانکاران مختلف و شرکت های وام مسکن معکوس ، و انواع دیگر تأمین مالی مانند وام های سهام خانه ، خطوط اعتباری در خانه یا بازپرداخت وام مسکن فعلی خود را در نظر بگیرید. بشربه این ترتیب ، شما قادر خواهید بود هزینه کار انجام شده را به طور دقیق مقایسه کنید - بلکه هزینه ها و هزینه هایی که می پردازید ، از جمله در صورت دریافت وام معکوس. دفتر حفاظت مالی مصرف کننده همچنین در صورت داشتن وام معکوس و یک فاجعه طبیعی به خانه شما آسیب می رساند.

انواع وام های معکوس را درک کنید

اگر در نظر دارید وام معکوس را در نظر بگیرید ، در اطراف خود بخرید و سؤال کنید. انتخاب کدام نوع وام معکوس مناسب است برای شما ممکن است به آنچه می خواهید با پول انجام دهید بستگی دارد. یک مشاور می تواند ویژگی های سه نوع وام های معکوس موجود را توضیح دهد.

• وام های تبدیل سهام در خانه (HECMS). اینها رایج ترین نوع وام معکوس است - می توانید از آنها برای هر منظور استفاده کنید. آنها توسط HUD از نظر فدرال بیمه شده اند ، اما این بیمه از صاحب خانه محافظت نمی کند. اگر قادر به بازپرداخت وام معکوس نباشید ، وام دهنده را تضمین می کند.

به طور معمول ، نیاز به درآمد برای دریافت HECM وجود ندارد. اما وام دهندگان مجبورند امور مالی شما را ارزیابی کنند و اطمینان حاصل کنند که می توانید وام را پس انداز کنید و وقتی تصمیم می گیرند وام خود را تصویب و ببندند ، خانه را بازپرداخت کنید. وام دهنده ممکن است شما را ملزم به پرداخت پول برای پرداخت مواردی مانند مالیات بر دارایی ، بیمه صاحب خانه و بیمه سیل کند.

HECM ها با هزینه های کمتری نسبت به وام های خصوصی ، پیشرفت وام بزرگتر را به شما می دهند. همچنین ، یک وام گیرنده HECM به طور کلی می تواند تا 12 ماه متوالی قبل از بازپرداخت وام در یک خانه سالمندان یا سایر مرکز پزشکی زندگی کند.

• وام های معکوس یک منظوره. برخی از سازمان های دولتی و محلی یا غیرانتفاعی وام های معکوس یک منظوره را ارائه می دهند که کمترین گزینه وام مسکن معکوس هستند. شما می توانید از آنها فقط برای هدفی که وام دهنده مشخص می کند استفاده کنید - به عنوان مثال ، تعمیر خانه یا مالیات بر دارایی. بیشتر صاحبان خانه با درآمد متوسط می توانند واجد شرایط این وام ها باشند. دریابید که آیا واجد شرایط دریافت وام های یک منظوره کم هزینه در منطقه خود هستید یا خیر. کارکنان آژانس محلی خود در زمینه پیری ممکن است از برنامه های منطقه شما مطلع شوند. نزدیکترین آژانس در پیری را پیدا کنید یا با شماره 1-800-677-1116 تماس بگیرید. در مورد "برنامه های وام یا کمک هزینه برای تعمیرات خانه یا بهسازی خانه" ، "تعویق مالیات بر دارایی" یا "تعویق مالیات بر دارایی" و نحوه اعمال آن سؤال کنید.

• وام های معکوس اختصاصی (خصوصی). اینها توسط وام دهندگان خصوصی ارائه می شود و ممکن است نرخ بهره بالاتری داشته باشد. اگر صاحب خانه ای با ارزش بالایی هستید (و یک وام کوچک دارید) ، ممکن است بتوانید پول بیشتری بدست آورید. اما بدهی خود را افزایش می دهید و احتمالاً از حقوق خود استفاده می کنید. این می تواند یک روش گران قیمت برای وام گرفتن پول باشد که گزینه های شما را در جاده محدود می کند.

با یک مشاور مسکن ملاقات کنید

برای لیستی از مشاوران به وب سایت HUD مراجعه کنید یا با شماره 1-800-569-4287 با آژانس تماس بگیرید. آژانس های مشاوره معمولاً هزینه ای را برای خدمات خود ، اغلب حدود 125 دلار هزینه می کنند ، اگرچه می تواند بیشتر باشد. این هزینه را می توان از وام دریافت شده پرداخت کرد ، و اگر نمی توانید هزینه آن را بپردازید ، نمی توانید از بین ببرید.

اگر متقاضی وام معکوس HECM هستید ، ابتدا باید با یک مشاور از یک آژانس مشاوره مسکن تأیید شده توسط دولت ملاقات کنید. برخی از وام دهندگان ارائه دهنده وام های معکوس اختصاصی نیز نیاز به مشاوره دارند. مشاور باید هزینه های HECM ، پیامدهای مالی و سایر گزینه های احتمالی را برای وام معکوس توضیح دهد (مانند وام سهام خانه یا خط اعتباری ، بازپرداخت وام خود یا فروش خانه و کاهش هزینه برای صرفه جویی در هزینه.) از آنها بخواهید که به شما کمک کنند تا مقایسه کنند. هزینه های انواع مختلف وام های معکوس و به شما می گوید چگونه گزینه های مختلف پرداخت ، هزینه ها و سایر هزینه ها بر کل هزینه وام با گذشت زمان تأثیر می گذارد.

از یک مشاور یا وام دهنده بخواهید که کل نرخ هزینه وام سالانه (TALC) را توضیح دهد. آنها متوسط هزینه سالانه پیش بینی شده وام معکوس ، از جمله تمام هزینه های مورد نظر را نشان می دهند.

تمام دلایلی را که ممکن است نیاز به بازپرداخت وام قبل از برنامه ریزی داشته باشید درک کنید. به عنوان مثال ، ممکن است شما نیاز به بازپرداخت وام زود هنگام داشته باشید زیرا باید زودتر از آنچه انتظار داشتید از خانه خارج شوید.

CFPB لیستی از سؤالات برای پرسیدن یک مشاور مسکن دارد.

در اطراف خرید

• گزینه ها ، شرایط و هزینه ها را از وام دهندگان مختلف مقایسه کنید. به عنوان مثال ، در حالی که حق بیمه وام مسکن معمولاً از وام دهنده به وام دهنده یکسان است ، بیشتر هزینه های وام - از جمله هزینه های مبدا ، نرخ بهره ، هزینه های بسته شدن و هزینه های سرویس - در بین وام دهندگان متفاوت است.
• تمام هزینه های مقدماتی را تأیید کنید. برخی از وام های معکوس ممکن است گران تر از وام های سنتی خانه باشند ، به خصوص برای مواردی که شما به صورت مقدماتی پرداخت می کنید ، مانند هزینه های بسته شدن و هزینه های مبدا. این مهم است که در نظر بگیرید که آیا قصد دارید فقط برای مدت کوتاهی در خانه خود بمانید یا مقدار کمی را قرض بگیرید.
• بدانید که آیا این پیشنهاد برای نرخ بهره ثابت یا متغیر است یا خیر. بیشتر وام های معکوس دارای نرخ متغیر هستند (این بسته به بازار تغییر می کند) و من به تعادل شما مدیون هر ماه اضافه می شوند. این بدان معناست که مبلغی که مدیون هستید به عنوان علاقه به وام شما با گذشت زمان افزایش می یابد. وام های معکوس با نرخ متغیر تمایل دارند گزینه های بیشتری را در مورد نحوه دریافت پول خود به شما ارائه دهند اما این خطر را دارید که نرخ بالا می رود.

برخی از وام های معکوس - که اکثراً HECM ها هستند - نرخ های ثابت را ارائه می دهند ، اما آنها تمایل دارند که شما را به عنوان مبلغ یک قطعه در هنگام بسته شدن دریافت کنید. اگر قصد دارید از پول وام مسکن معکوس استفاده کنید ، به عنوان مثال ، برای پرداخت بدهی یا انجام تعمیرات بزرگ در خانه ، نرخ ثابت برای شما مناسب است. غالباً ، کل مبلغی که می توانید وام بگیرید کمتر از آنچه می توانید با وام با نرخ متغیر دریافت کنید.

بیشتر بدانید

این که آیا وام معکوس برای شما مناسب است ، یک سوال بزرگ است. تمام گزینه های خود را در نظر بگیرید. ممکن است برای گزینه های کم هزینه تر واجد شرایط باشید. سازمان های زیر اطلاعات بیشتری دارند:

دفتر حمایت مالی مصرف کننده

برای مشاهده ویدیوی اطلاع رسانی آن و دریافت انتشارات ، از پورتال وام مسکن معکوس CFPB دیدن کنید - راهنمای بحث و گفتگو در مورد وام های معکوس و در نظر گرفتن وام معکوس؟- این برخی از عوامل را طی کنید تا هنگام فکر کردن در مورد گرفتن وام معکوس ، به خاطر داشته باشید.

برای صحبت با شخصی در CFPB ، با 1-855- 411-CFPB (1-855-411-2372) تماس بگیرید.

مرکز منابع مسکن فدرال (FHA) وزارت مسکن و توسعه شهری ایالات متحده (HUD)

به برنامه HECM مراجعه کنید یا با شماره 1-800-Call-FHA (1-800-225-5342) تماس بگیرید. TTY: 1-800-877-8339.

برای یافتن یک مشاور مسکن تأیید شده HUD

برای جستجو با نام آژانس مشاوره یا مکان یا C همه 1-800-569-4287 به سایت HUD مراجعه کنید.

بنیاد AARP

حق شما برای لغو

چه می شود اگر شما فقط یک وام معکوس دریافت کرده اید ، سپس نظر خود را تغییر دهید؟با بیشتر وام های معکوس ، حداقل سه روز کاری پس از بسته شدن برای لغو معامله به هر دلیلی و بدون مجازات دارید. این به عنوان حق "نجات" شما شناخته می شود.

• شما باید طی سه روز کاری (از جمله شنبه ها اما نه یکشنبه یا تعطیلات عمومی قانونی) به صورت کتبی به وام دهنده اطلاع دهید.
• نامه خود را از طریق نامه معتبر ارسال کرده و رسید برگشتی دریافت کنید. این به شما امکان می دهد آنچه را که وام دهنده دریافت کرده است ، مستند کنید و چه زمانی.
• نسخه های نامه خود و اسناد پشتیبانی را نگه دارید - از جمله نامه هایی که برای آنها ارسال کرده و از وام دهنده دریافت می کنید.

پس از لغو ، علاقه امنیتی در خانه شما دیگر معتبر نیست و شما مسئولیتی در قبال اعتبار برای اعتبار ندارید. وام دهنده 20 روز فرصت دارد تا هر پولی را که برای تأمین مالی پرداخت کرده اید بازگرداند و اقدامات لازم را برای خاتمه دادن به منافع امنیتی در خانه خود انجام دهید. اگر از طلبکار پول یا دارایی دریافت کرده اید ، باید پس از انتشار بهره امنیتی خود ، آن را برگردانید و آنها هر پولی را که پرداخت کرده اید بازگردانید.

گزارش کلاهبرداری احتمالی

اگر به کلاهبرداری مشکوک هستید ، یا اینکه شخصی که در معامله شرکت کرده است ممکن است قانون را نقض کند ، به مشاور ، وام دهنده یا سرویس دهنده وام اجازه دهید. سپس ، آن را به